空き家を売ったときの3,000万円控除、相続人が3人以上なら2,000万円に下がります｜期限は令和9年12月31日、家は昭和56年5月31日以前の建築に限られます

8月 05, 2026

誰も住まなくなった実家を売るときに使える控除がある。金額は3,000万円らしい。そこまでは耳にしていても、自分の家に当てはめると数字が変わることまでは、あまり知られていません。

国税庁のタックスアンサーNo.3306には、控除額の脇に短い注が付いています。令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。兄弟3人で実家を相続したなら、上限は3,000万円ではなく2,000万円です。

1. まず、家のほうに三つの関門があります

この特例の正式な呼び名は、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。対象になる家屋には、タックスアンサーが三つの要件を並べています。

昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

租税特別措置法第35条第5項も、同じ三つを条文の言葉で置いています。昭和五十六年五月三十一日以前に建築されたこと、建物の区分所有等に関する法律第一条の規定に該当する建物でないこと、当該相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかつたことです。

いちばん短い時間で切り分けられるのは、一つ目です。建築年月日は登記事項証明書に載っています。昭和56年6月1日以降の建物なら、この特例の入口には立てません。二つ目は分譲マンションが外れるという意味で、三つ目は親が一人暮らしだったかどうかという意味になります。

なお、親が老人ホーム等に入所していた場合には別の扱いがあります。タックスアンサーは要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その家屋も対象になり得るとし、詳細をコード3307に委ねています。

2. 期限は二つあり、早く来たほうで締まります

いつまでに売るのか。ここも一本ではありません。

制度そのものの期限は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ってという部分です。西暦でいえば2027年12月31日。この日を過ぎた譲渡には、この特例は使えません。

もう一つは、家ごとに動く期限です。要件（3）は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることとしています。たとえば相続の開始が2024年5月なら、3年を経過する日は2027年5月、その日の属する年の12月31日は2027年12月31日という数え方になります。

二つのうち、先に来るほうが実際の締切です。取壊しや耐震工事を挟むなら、その日数も逆算に入ります。

3. 売り方は三通りあり、それぞれ条件が違います

タックスアンサーの要件（2）は、売り方をイ・ロ・ハの三つに分けています。

イは、家を残したまま売る形です。この場合の家屋は相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことに加えて、譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであることが必要とされています。

ロは、家を取り壊してから土地を売る形です。取壊し前も取壊し後も貸したり住んだりしていないことに加えて、取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないことが要ります。更地にしたあと駐車場として貸す、といった使い方をすると外れる、という意味になります。

ハは、令和6年1月1日以後の譲渡だけに認められた新しい形です。売ったあと、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主側で耐震基準を満たすようにするか、家屋の全部を取り壊すという段取りでも認められます。売主が先に工事や解体を終えておかなくてもよい、という点がイ・ロとの違いです。

4. 1億円の線は、自分の売却額だけでは判定しません

要件（4）は売却代金が1億円以下であることです。ここが、この特例でいちばん外れやすいところだと考えています。

判定に持ち込まれるのは、自分が売った金額だけではありません。タックスアンサーは、一体として利用していた部分を分割して売った場合や、他の相続人が売った場合について、相続の時から…売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行いますとしています。

条文でも、第35条第6項が特例を使う前の譲渡（適用前譲渡）を、第7項が使った後の譲渡（適用後譲渡）を取り込み、いずれも合計額が一億円を超えることとなるときは適用しないと定めています。

そして、後から超えたときの後始末が第9項です。居住用家屋取得相続人がその該当することとなつた適用後譲渡をした日から四月を経過する日までに…修正申告書を提出し、かつ、当該期限内に当該申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない。控除が取り消されたうえに、4か月という短い期限で納税まで求められる形です。

だからこそ第8項が置かれています。第三項の規定の適用を受けようとする者は、他の居住用家屋取得相続人に対し、対象譲渡をした旨、対象譲渡をした日その他参考となるべき事項の通知をしなければならない。兄弟の売却予定を互いに知らないまま進めると、この線を踏み越えます。

5. 使えない相手、使えない場面

要件（7）は親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこととしています。ここには生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人も含まれます。身内へ譲る形での売買は、この特例の外です。

要件（6）も見落とされます。同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。同じ親から受け継いだ物件で二度目は使えない、という意味です。

また要件（5）により、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、他の特例と重ねて受けることもできません。

6. 申告しなければ、控除は動きません

タックスアンサーの手続きの欄は一行です。この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。提出先は所轄税務署とされています。

添える書類のなかで、時間が読みにくいものが二つあります。一つは売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」。市区町村が、親が一人で住んでいたこと、相続後に貸したり住んだりしていないこと、取得した相続人の数などを確認して出す書類です。

もう一つは耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しで、譲渡の日前2年以内に証明のための調査が終了しているまたは評価されているものに限りますという条件が付いています。売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることを示す書類も要ります。

売る日から逆算するのではなく、これらの書類が揃う日から逆算する。そう置き換えたほうが、令和9年12月31日という日付との距離が正しく測れます。

出典と確認時点
この記事は2026年8月5日時点で、国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（[令和7年4月1日現在法令等]／https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm ）と、日本の「租税特別措置法」（昭和三十二年法律第二十六号）第35条をデジタル庁のe-Gov法令API v2（取得した版の改正公布日は2026年3月31日）で取得して整理した一般的な内容です。耐震基準の具体的な内容、譲渡所得の税率、取壊しや証明にかかる費用については、本稿では確認していません。実際の申告にあたっては、所轄の税務署または税理士にご確認ください。法令および公表内容は改正・更新されることがあります。

要点の確認

控除は最高3,000万円。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で家と敷地を取得した相続人が3人以上なら2,000万円（No.3306の注／措置法第35条第4項）
制度の期限は令和9年12月31日までの譲渡（措置法第35条第3項）
家ごとの期限は相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
家屋は昭和56年5月31日以前の建築・区分所有建物登記がされていない・被相続人以外に居住者がいなかったの三つを満たすもの
売却代金は1億円以下。他の相続人の売却分や分割売却分も合算して判定する
後から1億円を超えたら、4か月以内に修正申告と納税（措置法第35条第9項）。だから他の相続人への通知義務が第8項に置かれている
売り方は家を残す／取り壊して土地を売る／翌年2月15日までに耐震か取壊しをするの三通りで、要件が違う
特別の関係がある人への売却、同じ被相続人からの物件での二度目は対象外
適用には確定申告が必要。被相続人居住用家屋等確認書と耐震基準適合証明書等を添える

建築年月日を一つ見る。取得した相続人の数を数える。この二つだけで、3,000万円なのか、2,000万円なのか、そもそも入口の外なのかが分かれます。

この特例の期限は令和9年12月31日です。年末の税制改正で取扱いが動いた場合には、本記事の記述も見直します。

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