親からの住宅資金、非課税は2026年12月31日までの贈与までです｜省エネ等住宅で1,000万円・それ以外は500万円、翌年3月15日までに住まないと外れます

8月 04, 2026

親からの住宅資金の贈与、非課税は2026年12月31日までの贈与まで、省エネ等住宅で1,000万円

家を買うときに親や祖父母が資金を出してくれる。ありがたい話ですが、それで贈与税がかかるのかどうか、そして「いくらまでなら大丈夫なのか」が一番気になるところだと思います。

国税庁のタックスアンサーNo.4508によると、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例は、省エネ等住宅で1,000万円まで、それ以外の住宅で500万円までが非課税になります。ただし対象になるのは令和6年1月1日から令和8年（2026年）12月31日までの間の贈与です。年をまたぐと、この特例の適用期間の外に出ます。

1. 非課税になるのは、省エネ等住宅で1,000万円・それ以外で500万円までです

国税庁のタックスアンサーNo.4508には、この特例の非課税限度額が贈与を受けた人ごとに、省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円までと書かれています。

ここで押さえておきたいのは「贈与を受けた人ごと」という数え方です。贈与する側の人数ではありません。父から500万円、祖父から500万円という形で受け取っても、受け取った人にとっての限度額は変わらないという構造になります。

さらに注記があり、すでにこの特例の適用を受けて非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が限度額になるとされています。過去に使っていれば、その分だけ枠が減るということです。

なお、この特例には令和2年以前の契約締結日に応じた古い限度額の表もありますが、それはあくまで過去の贈与に対応するものとして残っているだけです。これから行う贈与には関係しないので、本記事ではその数字を扱いません。

2. 対象は2026年12月31日までの贈与。期限は贈与の日付で決まります

この特例が適用されるのは、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合です。令和8年は西暦2026年、つまり今年です。

ここが一番の分かれ目になります。基準になるのは契約の日でも入居の日でもなく、金銭の贈与を受けた日です。年末に近づくほど、資金の受け渡しの日付そのものが結果を左右します。

そして後で見るとおり、贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築等をして住むという条件が付いてきます。つまり、年内に贈与を受けるという判断は、翌春までのスケジュールを引き受けるという判断でもあります。「とりあえず今年もらっておく」という動き方が、そのまま期限を背負い込む形になるということです。

3. もらう側の要件は8つ。18歳以上と合計所得金額2,000万円以下が入り口です

タックスアンサーには受贈者の要件が並んでいます。すべてを満たす必要があります。

まず贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。ここに注意書きがあり、配偶者の父母や祖父母は直系尊属に該当しません。ただし養子縁組をしている場合は該当するとされています。義理の親から受け取るケースは、この一行で結論が変わります。

次に贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること。贈与の時点ではなく、その年の1月1日で判定されます。

そして所得の条件です。贈与を受けた年分の合計所得金額が2,000万円以下であること。ただし、新築等をする家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下と、より厳しい線が引かれています。コンパクトな住戸を選ぶ場合ほど所得の条件が重くなる、という組み合わせです。

このほか、平成21年分から令和5年分までの贈与税の申告で同種の非課税の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除く）、配偶者や親族など特別の関係がある人から家屋を取得したものでないこと、これらの人との請負契約等により新築・増改築等をしたものでないこと、贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（一定の例外あり）が挙げられています。

残る2つは日付に関わる要件なので、次の見出しで続けて見ていきます。

4. 翌年3月15日までに新築等をして、住むこと。ここで外れる人が出ます

受贈者の要件のうち、期限に関わる2つが実務では一番効きます。

ひとつめは、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすることです。「全額を充てて」と書かれていますから、もらったお金の一部を別の用途に回した形にはできません。また、受贈者が家屋を所有することにならない場合には適用を受けられないとされています。共有持分を有する場合を含む、という注記が付いています。名義を親のままにすると、そもそも土俵に乗りません。

ふたつめは、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、または同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれることです。そのうえで厳しい一行が続きます。翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、原則としてこの特例の適用を受けられず、修正申告が必要になります。

つまり、いったん申告して非課税として処理していても、入居が翌年の年末までずれ込めば、原則としてやり直しになるということです。工期の遅れや引き渡しの延期は住宅では珍しくありませんから、2026年内に贈与を受けるなら、2027年3月15日という日付と、2027年12月31日という最終ラインの2つを、契約前に工程表と突き合わせておくことになります。

5. 家のほうにも条件があります。40平方メートル以上240平方メートル以下です

資金を出す側・もらう側だけでなく、買う家にも要件があります。まず対象となる住宅用の家屋は日本国内にあるものに限られます。

新築または取得の場合、登記簿上の床面積（区分所有建物は専有部分の床面積）が40平方メートル以上240平方メートル以下で、かつ床面積の2分の1以上に相当する部分が受贈者の居住の用に供されるものであることが必要です。店舗や事務所と兼用にする場合は、この2分の1の線を意識することになります。

取得する住宅は、次のいずれかに当てはまるものとされています。①建築後使用されたことのない家屋、②建築後使用されたことのある家屋で、昭和57年1月1日以後に建築されたもの、③地震に対する安全性に係る基準に適合することが一定の書類により証明されたもの、④②③に該当しないもので、取得の日までに耐震改修を行うことにつき申請をし、贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準に適合することとなったことが証明されたもの。中古住宅を検討している場合、建築年が昭和57年1月1日より前かどうかが最初の分岐になります。

増改築等の場合は、増改築等後の家屋の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下、床面積の2分の1以上が受贈者の居住用、工事に要した費用が100万円以上、かつその費用の2分の1以上が自己の居住の用に供される部分の工事に対するものであることが求められます。

一方、相続した実家を売る場面では、昭和56年5月31日以前に建築された家に限って使える控除もあります。相続した空き家を売ったときの3,000万円控除（相続人3人以上は2,000万円）

6. 1,000万円の枠を使うには、性能を書類で証明する必要があります

限度額が1,000万円になる「省エネ等住宅」は、名前の印象より手続き寄りの概念です。タックスアンサーの定義は、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかの基準に適合することにつき、住宅性能証明書などの一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものとなっています。書類を添付して初めて証明されたことになる、という書き方です。

基準は家屋の区分で分かれます。新築した住宅用家屋や建築後使用されたことのない家屋では、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上。建築後使用されたことのある家屋や増改築等をした家屋では、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上です。新築側は「かつ」で2つとも、既存側は「または」でどちらか、という違いに注意が必要です。

省エネ以外の道もあります。耐震性能は、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること。バリアフリー性能は、高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること。この3つのうちどれか1つに適合していればよい、という構造です。

実務上の意味ははっきりしています。証明書の取得は建築主や販売会社の協力なしには進みません。1,000万円の枠を前提に資金計画を立てるなら、契約前の段階で「証明書が出るか」を確認しておくことになります。あとから性能を足すことはできても、書類の段取りは後戻りが利きにくい部分です。

7. 非課税でも申告書を出します。手続きの欄にそう書かれています

ここが取りこぼしの起きやすいところです。「非課税なら税金はゼロなのだから、申告は要らないのでは」と考えたくなります。実際、国税庁のこのページのQAリンクにも「住宅取得等資金が非課税となる金額以下の場合の申告の要否」という項目が立てられていて、多くの人が同じ疑問を持っていることがうかがえます。

本記事ではそのQAの回答本文までは確認していないため、回答の中身を断定して書くことはしません。ただし、同じページの「手続き」の欄には、この特例の適用を受けるためには申告書の提出が必要であることが明記されています。したがって、申告をしないという選択を取る理由はありません。

手続きの内容は次のとおりです。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出します。

日付をよく見てください。所得税の確定申告は2月中旬から始まりますが、こちらは2月1日からです。そして終わりは3月15日で、これは前の見出しで見た「新築等をして住む」期限と同じ日です。同じ日に向かって、工事と入居と書類が同時に走ることになります。

細かい点も2つあります。マイナンバーを記載した申告書等を提出する際には本人確認書類の提示または写しの添付が必要です。一方で、土地・建物の登記事項証明書は、申告書に不動産番号を記載することなどにより添付を省略できるとされています。

8. 年内に動くなら、確認する順番はこうなります

ここまでの内容を、これから資金の話をする人の順番に並べ直します。

最初に決めるのは誰から受け取るかです。直系尊属かどうか、配偶者の親であれば養子縁組の有無で結論が変わります。次にもらう人の側の条件、つまりその年の1月1日に18歳以上か、その年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40平方メートル以上50平方メートル未満なら1,000万円以下）に収まるか。

そのうえで家の条件です。日本国内にあるか、床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下か、中古なら昭和57年1月1日以後の建築か、そして1,000万円の枠を狙うなら性能の証明書が出るか。

最後が日付です。贈与は2026年12月31日まで。新築等と入居は翌年3月15日まで。申告は翌年2月1日から3月15日まで。遅くとも翌年12月31日までに住んでいないと原則として適用を受けられません。

贈与の日付と、入居の日付と、申告の期間。この3つを先に紙に並べるだけで、外れる理由の大半は前もって見えます。判断に迷う部分は、資金を動かす前に所轄の税務署か税理士に確認してください。動かしたあとでは、選べる形が減ります。

出典と確認時点
この記事は2026年8月5日時点で、国税庁タックスアンサー No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（令和7年4月1日現在の法令等に基づく内容）を確認して整理した一般的な内容です。根拠法令等として相続税法第1条の4・第2条の2、租税特別措置法第70条の2ほかが挙げられています。同ページのQA「住宅取得等資金が非課税となる金額以下の場合の申告の要否」の回答本文は本記事では確認していないため、その内容には触れていません。省エネ等住宅に該当するかどうか、特別の関係がある人に当たるかどうかなど、個別の事情による判断は、納税地の所轄税務署または税理士にご確認ください。制度の内容や期限は変わることがあります。

要点の確認

対象は令和6年1月1日から令和8年（2026年）12月31日までの間の贈与
非課税限度額は贈与を受けた人ごとに、省エネ等住宅1,000万円・それ以外の住宅500万円
すでにこの特例で非課税となった金額がある場合は、その金額を控除した残額が限度額
もらう人は贈与を受けた年の1月1日に18歳以上、その年分の合計所得金額2,000万円以下（床面積40〜50平方メートル未満は1,000万円以下）
配偶者の父母・祖父母は直系尊属に該当しない（養子縁組をしている場合は該当する）
家屋は日本国内にあり、床面積40平方メートル以上240平方メートル以下、2分の1以上が居住用
中古住宅は昭和57年1月1日以後の建築など、いずれかの区分に当てはまることが必要
省エネ等住宅は住宅性能証明書など一定の書類を申告書に添付して証明する（新築は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）
翌年3月15日までに全額を充てて新築等をし、その家屋に居住すること。翌年12月31日までに居住していないと原則として適用を受けられず修正申告
適用を受けるには翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告書を所轄税務署へ提出する

お金が動く日付より先に、住む日付と出す日付を決めておく。この順番なら、あとから慌てずに済みます。

非課税限度額・適用期間・要件は改正で変わることがあります。国税庁の公表内容に変更があり次第、本記事の数値と日付を更新します。

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