相続登記の義務は「2024年4月より前の相続」にも及びます｜その期限は令和9年3月31日、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料

8月 04, 2026

令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産の相続登記の期限は令和9年3月31日

相続登記が義務になったというニュースは見たけれど、うちが相続したのはもっと前の話だから対象外だろう。実家の名義が親のままでも、今さら何か言われることはないだろう。そう考えているなら、いちばん先に確かめておきたいのがここです。

法務省のQ＆Aは、逆のことを書いています。令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。そして、その期限は令和９年３月３１日。2024年4月以降に相続を知った人は「知った日から3年以内」ですから、義務化より前の相続のほうが、締切が先に来ることになります。

1. 「義務化より前の相続だから対象外」は成り立ちません

法務省のQ＆A（令和７年３月２７日現在）は、開始時期についてこう書いています。相続登記の義務化は、令和６年４月１日から始まりました。ただし、令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産も、相続登記がされていないものは、義務化の対象になります。

いつまでに、という問いへの答えも同じQ＆Aにあります。不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内。そして、令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産で、相続登記がされていないものについては、令和９年３月３１日までに相続登記をする必要があります。

ここが読み違えられやすいところです。義務化の開始日は令和6年4月1日ですが、それは「その日以降の相続だけが対象」という意味ではありません。名義が古いまま残っている不動産こそ、令和9年3月31日（西暦2027年3月31日）という固定の日付が先に迫ってくる側になります。

根拠となる条文は不動産登記法第76条の2第1項です。所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。同項の後段では、遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）で所有権を取得した者も同様とされています。

2. 期限は一つではなく、二段構えになっています

Q＆Aの答えをもう一度読むと、期限が二本立てで書かれていることが分かります。遺産分割（相続人間の話合い）で不動産を取得した場合も、別途、遺産分割から３年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。

条文だと第76条の2第2項です。法定相続分に応じた登記がされた後に遺産分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないとされています。

つまり、最初の登記を済ませたら終わりではありません。話し合いが後からまとまった場合、そこからまた3年の時計が回り始めます。

3. 話がまとまらないときは、単独で出せる申出があります

二つ目の心配がここだと思います。兄弟の間で分け方が決まらないのに、期限だけが来たらどうするのか。

Q＆Aは早期の遺産分割が難しい場合には、今回新たに作られた「相続人申告登記」の手続を法務局ですることによって、義務を果たすこともできますと答えています。制度は令和６年４月１日からスタートしており、特定の相続人が単独で申し出ることができます（他の相続人の分も含めた代理申出も可）。

条文では第76条の3第2項が、前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、…所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなすとしています。「みなす」という強い言葉が使われている点が、この手続の値打ちです。

やり方は、Q＆Aによれば必要な戸籍の証明書（戸除籍謄本等）等を添付して、(1) 登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始したこと (2) 自らが登記簿上の所有者の相続人であること等を期限内（３年以内）に登記官（不動産を管轄する登記所）に申し出るというものです。

4. ただし、申出をすればそこで完了、ではありません

この制度には、Q＆Aが自ら注意を促している限界が三つあります。

一つ目。遺産分割がされた後にこれに基づく登記をする義務を相続人申告登記によって履行することはできない。条文でも第76条の3第4項が、申出をした者がその後の遺産分割で所有権を取得したときは当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めています。申出は、話がまとまるまでの橋渡しだということです。

二つ目。不動産についての権利関係を公示するものではなく、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には相続登記をする必要があるとされています。売る予定があるなら、申出だけでは足りません。

三つ目は人数の問題です。Q＆Aは相続人申告登記は、申出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます。相続人の全員が義務を履行したとみなされるには、相続人全員がそれぞれ申出をする必要がありますと明記しています。なお、複数の相続人が連名で申出書を作成すれば、複数人分の申出を一度に出すこともできるとされています。

5. 相続する気がなくても、義務は生じています

自分は実家をもらうつもりがない。だから関係ない。この誤解にもQ＆Aが正面から答えています。兄と姉が揉めていて遺産分割をしていない、自分は相続する気がないという質問に対して、あなたにも相続登記の義務がありますと書かれています。理由は遺産分割をしていない場合には、全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態となるので、あなたも不動産を相続で取得したことになるためです。

ただし出口も示されています。遺産分割が調い、その不動産の所有者があなた以外の者となった場合には、あなたの義務はなくなります。相続登記の義務は、不動産を相続で取得した方が対象だからです。

反対に、親が不動産を持っていたかもしれないがよく分からないという質問には、相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」からスタートしますので、取得した不動産を具体的に知るまでは、相続登記の義務はありませんと答えられています。

6. 過料は、ある日いきなり届くものではありません

三つ目の心配、過料が本当に来るのかという点です。Q＆Aは流れを三段階で説明しています。

(1) 登記官が、義務違反を把握した場合、義務違反者に登記をするよう催告します（催告書を送付します。）。(2) 催告書に記載された期限内に登記がされない場合、登記官は、裁判所に対してその申請義務違反を通知します。ただし、催告を受けた相続人から説明を受けて、登記申請を行わないことにつき、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には、この通知は行いません。(3) (2)の通知を受けた裁判所において、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判が行われます。

金額については過料は、１０万円以下の範囲内で裁判所において決定されますとされています。根拠は不動産登記法第164条第1項で、第76条の2第1項・第2項または第76条の3第4項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処するという条文です。

登記官が催告に動く場面も限定されています。Q＆Aは相続人が不動産の取得を知った日がいつかを把握することは容易ではありませんとしたうえで、義務に違反したと認められる者があることを職務上知ったときに限り、申請の催告を行うものとしていますと説明しています。

いきなり過料が科されるのではなく、催告という一段階が挟まる。ただし、その催告を放置すれば裁判所へ通知が行く。そういう組み立てです。

登記の手続きと並行して、税のほうがかかる規模なのかも見ておくと段取りが組めます。相続税がかかる規模かどうかを見る

7. 「正当な理由」として挙げられている五つの事情

過料を免れる鍵になる「正当な理由」について、Q＆Aは履行期間内に次の事情が認められる場合には一般に認められるとして、五つを列挙しています。

相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
相続登記の義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律第１条第２項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
相続登記の義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合

五つで閉じているわけでもありません。Q＆Aは続けてこれらに該当しない場合においても、個別の事案における具体的な事情に応じ、登記をしないことについて理由があり、その理由に正当性が認められる場合には、「正当な理由」があると認められますとしています。

8. 名義人の氏名や住所が変わったときにも、別の期限があります

相続とは別に、同じ不動産登記法にもう一つの申請義務が置かれています。第76条の5は所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならないと定めています。期間は3年ではなく二年以内です。

過料の額も別建てで、第164条第2項が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、五万円以下の過料に処するとしています。相続登記の10万円以下とは分けて規定されている点に注意が要ります。この規定の施行日については、本稿では確認していません。

出典と確認時点
この記事は2026年8月5日時点で、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（令和7年3月27日現在／https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html ）と、日本の「不動産登記法」（平成十六年法律第百二十三号）の条文をデジタル庁のe-Gov法令API v2（取得した版の改正公布日は2026年6月24日）で取得して整理した一般的な内容です。登記にかかる税や手数料、申出書の様式、第76条の5の施行日については、本稿では確認していません。実際の申請にあたっては、管轄の法務局または司法書士にご確認ください。法令および公表内容は改正・更新されることがあります。

要点の確認

令和６年４月１日より前に相続したことを知った不動産で相続登記がされていないものは、令和９年３月３１日までに相続登記が必要（法務省Q＆A）
令和6年4月1日以降に知った場合は知った日から３年以内（第76条の2第1項）
遺産分割で法定相続分を超えて取得したときは、分割の日から３年以内に別途登記（第76条の2第2項）
正当な理由がないのに怠ると十万円以下の過料（第164条第1項）。裁判所が決定し、その前に登記官の催告が入る
分け方が決まらないときは相続人申告登記。期限内に申し出た者は義務を履行したものとみなす（第76条の3第2項）
ただし申出は申出をした相続人についてのみ効き、遺産分割後の登記義務は果たせず、売却や抵当権設定には相続登記が要る
遺産分割前は相続する気がない相続人にも義務がある（法定相続分での共有状態のため）
氏名・住所の変更登記は変更があった日から二年以内、怠ると五万円以下の過料（第76条の5・第164条第2項）

名義が誰のままかを確かめる。分け方が決まらないなら、申出だけでも期限内に出す。この二つで、令和9年3月31日という日付は越えられる形になります。

法務省のQ＆Aは「随時内容を更新していきます」とされています。更新があり次第、本記事の記述も見直します。

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